Il y a plusieurs personnes qui veulent acquérir des bien immobiliers qui ne sont pas à leur portée, ils créent alors avec des associés, une société civile immobilière où ils peuvent cibler un grand projet de construction ou d’achat immobilier en association avec d’autres personnes.
En cas de litige, un associé peut vendre sa quote-part sans que le bien immobilier ne soit vendu ce qui est dans l’intérêt de la majorité sans pour autant léser le bien de la personne qui se retire de la SCI.
Réglementation de la société civile immobilière
La société civile immobilière a pour but de financer des projets immobiliers, pour les achats, les coûts peuvent provenir d’une association de fonds et une fois les biens sont acquis, la propriété immobilière sera partagée entre les associés.
Les associés peuvent utiliser leurs parts de plusieurs manières comme la pleine propriété, qui permet à l’associé de jouir d’un lot dans la propriété, en deuxième option, il y a la jouissance, qui permet à l’associé d’exploiter la part d’un autre associé en loyer ou en une autre manière d’exploitation et en dernier lieu la nue-propriété, l’associé est propriétaire, mais ne l’utilise pas.
Le but, c’est de s’associer pour pouvoir acheter un bien immobilier que les associés ne pourront pas acheter chacun de son côté. Donc, concrètement, il faut être au moins deux associés pour pouvoir monter une société civile immobilière d’attribution.
La loi n’exige aucun minimum pour le capital social d’une SCI, par contre grâce à sa vocation, ce genre de société doit avoir un bon capital social. Le montant du capital d’une SCI devrait au moins être égal à la valeur d’un immeuble ou d’une grande maison pour pouvoir avoir des projets de cette envergure.
Du point de vue apport, chaque associé est libre de constituer des apports que cela soit en numéraire ou en nature (mobiliers et immobiliers) mais rarement en industrie (point de vue savoir faire ou compétences), car cela ne peut pas constituer un capital cumulé.
La réglementation du capital d’une SCI ne prévoit rien de précis, ce dernier peut être variable, il est juste encadré par une valeur plafond et une valeur plancher, cette propriété de variabilité permet de faire admettre un nouvel associé à n’importe quel moment sans trop de formalités administratives ou fiscales. Le règlement impose à la SCI d’avoir un état descriptif, il est nécessaire pour décrire de quelle façon les parts sont réparties entre les associés.
Modalités d’immatriculation d’une société civile
En procédant à l’immatriculation de la SCI, on lui donne le droit d’exercer les activités prévues par ses objectifs sociaux. Cette dernière lui assure d’exister indépendamment du statut des associés. Les démarches nécessaires pour l’immatriculation doivent être entreprises après un mois qui suit la signature des statuts de la société par les associés. L’immatriculation se fait auprès du greffe du tribunal de commerce. Elle clôture les procédures de création et d’établissement de la société.
Les associés doivent faire des démarches avant de procéder à l’immatriculation, ils sont tenus de faire d’abord des démarches afin de faire :
- L’opération de réalisation des apports au capital social ;
- Terminer la rédaction des statuts et les éditer avec signatures des associés ;
- S’approcher auprès d’un journal d’annonces légales pour publier un avis de constitution d’une société.
Dans le but d’éviter certaines complications ou des confusions, mieux vaut demander le service d’un professionnel de droit pour faire les démarches, cela permet l’identification des écueils afin de les éviter. Une fois la demande d’immatriculation déposée auprès du greffe du tribunal, celle-ci se fait en remplissant un formulaire appelé MO qui sert à la déclaration de l’immatriculation d’une société civile.
Une fois la procédure terminée, la société recevra ce qu’on appelle l’extrait Kbis qui atteste cette immatriculation. Après avoir fait ces démarches, la société aura une immatriculation et pourra exercer légalement son activité dans l’investissement immobilier.