Comment créer une société civile immobilière ?

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Une société civile immobilière (SCI) est définie par le régime social français comme étant une société non commerciale, à objet immobilier. Faisant partie des sociétés civiles patrimoniales, et parfois aussi nommée société de gestion patrimoniale (SGI), son rôle consiste principalement à gérer en commun un patrimoine immobilier.

Le fait de recourir à une SCI permet à deux, ou plusieurs individus, de faciliter l’acquisition et la transmission d’un bien immobilier. Cette méthode est appréciée en raison de la facilité de gestion qu’elle offre aux familles et aux professionnels de l’investissement locatif.

Comment mettre en place une société civile immobilière ?

La création d’une société civile immobilière se distingue par une facilité de réalisation, des délais courts et une division en quatre étapes de cette création. Cependant, il est nécessaire de souligner que le respect de l’ordre chronologique de ses étapes de création est nécessaire, car chaque étape est complémentaire de celle qui la précède :

  • Les statuts : il existe principalement deux actes pour rédiger le statut d’une société civile immobilière, un acte rédigé par un officier public ou sous seing privé. Elle dispose d’une validité limitée dans ces statuts, et peut être prolongée au-delà des 99ans par un accord entre les associés qui la détiennent tant qu’elle existe ;
  • L’enregistrement au centre des impôts : cette étape n’est plus nécessaire depuis décembre 2014, car les documents sont automatiquement envoyés au centre d’impôts auquel est rattaché le siège social de la SCI par le Tribunal du Commerce pour être validés ;
  • La publication dans un journal spécialisé dans les annonces légales : la société civile immobilière doit en effet publier les principales informations qui la concernent, à savoir l’identité de son gérant, sa dénomination et son capital social dans un journal d’annonces légal ;
  • L’inscription au tribunal commercial : cette dernière étape est la plus importante, car la SCI aura le droit d’obtenir un Kbis attestant de son existence juridique.

Fiscalité de la société civile immobilière

La fiscalité d’une société civile immobilière se distingue par une grande complexité, mais elle offre aussi une modularité et un choix étendu d’options. La SCI n’est fiscalement pas soumise à l’impôt, par conséquent, il n’existe pas de déclaration d’impôts sur SCI.

Les parts de bénéfice des associés quant à elles sont soumises, au même titre que les revenus fonciers classiques, à un régime fiscal équivalent. Les associés ont le choix entre deux options :

L’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu de chaque associé, ici chaque associé est imposé indépendamment des autres par rapport à sa qualité et sa quote-part. Les gains tirés de la SCI vont s’ajouter au revenu imposable de chaque associé, et taxés au taux marginal d’impôt sur son revenu qui peut-être de 14%, 30% ou 41%. Notez que l’imposition sur la société civile immobilière sera plus importante si ses revenus le sont aussi, au même titre que les parts des associés.

Il est également possible de générer un déficit foncier si les charges dépassent les loyers perçus, celui-ci peut être déduit des revenus des associés à la limite annuelle de 10700€.

L’impôt sur les sociétés

L’option d’impôt sur les sociétés est possible à la création, ou en cours de vie sociale de la SCI. Pour cette formule, la SCI est directement redevable de l’impôt sur les sociétés sur ses bénéfices. Les gains perçus par les associés en forme de dividendes sont eux aussi imposés, mais le taux global d’impôt fixé à 28% en 2020, est généralement moins élevé que dans la première. Cette option permet aussi aux associés de déduire les frais d’amortissement d’un bien locatif sur une période pouvant atteindre 30ans.

Comment faire le bon choix ?

Faire le bon choix quant à la fiscalité d’une société civile immobilière peut-être un peu délicat, il est donc préférable de consulter un spécialiste en fiscalité, qui saura choisir par rapport aux avantages et aux inconvénients de chaque option fiscale.

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