La société civile immobilière permet à ses propriétaires d’avoir plusieurs avantages en plus de celui de la transmission facile des biens et la passation de gestion à une personne, le plus important, c’est qu’ils peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.
Une SCI peut faire le choix entre deux types de régime différents, ce choix aura des conséquences sur l’imposition et les plus-values immobilières. Nous allons tout vous expliquer sur le fonctionnement du régime fiscal au sein d’une SCI dans le présent article.
Types de régimes fiscaux dans une SCI
Une société civile immobilière est soumise à deux régimes fiscaux différents qui sont :
- Les SCI avec impôt sur le revenu (IR) ;
- Les SCI avec impôt sur les sociétés (IS).
Quand une SCI est soumise à l’IR, les règles qui lui sont applicables sont celles des revenus fonciers, c’est-à-dire que la société ne doit pas d’impôts sur les résultats, ainsi que sur les plus-values lors de la cession du bien immobilier. Tous les associés ont leurs impôts personnels comme toute autre personne physique qui possède un bien immobilier directement.
Les associés d’une SCI reçoivent personnellement une imposition sur l’IR dans la catégorie des revenus de capitaux immobiliers. Ils ont également un taux global de 17,2 % de prélèvement social sur les revenus fonciers. Quand il n’y a aucun bénéfice, le déficit foncier est comblé par une amputation sur les revenus fonciers des années à venir (10 prochaines années).
En ce qui concerne les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’imposition se fait selon les règles des plus-values de particuliers sur la part du propriétaire. Quand la société civile immobilière opte pour l’impôt sur les sociétés, la fiscalité sur les bénéfices des plus-values se fait directement sur la SCI. Pour les résultats, l’impôt est appliqué sur les sociétés.
En IS, les déficits ne peuvent être imputés sur les bénéfices que réalisera par la suite la société. Lors de la cession d’un bien, en ce qui concerne les plus-values, ce sont celles des règles professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoutera par la suite sur le total des bénéfices imposables sur l’IS.
Comparaison entre la SCI avec IR et la SCI avec IS
Commençons par l’imposition sur les bénéfices, pour la SCI à IR, l’imposition se fait directement au nom des associés contrairement à la SCI à IS l’impôt est sur les sociétés. En régime IR, les frais d’acquisition des immeubles ne sont pas déductibles fiscalement, les charges déductibles sont celles des travaux d’entretien ou des réparations, les primes d’assurance, les provisions qui se font pour charges de copropriété il y a aussi les frais de gestion et les taxes foncières assimilées.
Il ne faut pas oublier que les travaux d’amélioration ne sont pas considérés comme des travaux de construction ou d’agrandissement. En IR, il n’y a pas de déduction fiscale sur l’amortissement du bien immobilier. Quand l’associé est une personne physique, l’imposition sur le bénéfice se fait directement au nom de la personne dans la catégorie revenu foncier.
Pour la SCI soumise à l’IS, les frais d’acquisition des immeubles sont déductibles sur le résultat imposable, par contre, elles le sont sur toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société. Pour ce qui est de l’amortissement, il est déduit du résultat imposable, l’imposition de l’associé étant une personne physique sur les bénéfices se fait en cas de distribution de dividendes, c’est une IR sur les revenus de capitaux mobiliers.
Pour les cessions de parts, l’imposition se fait en tant que plus-value sur valeurs immobilières. Désormais, vous en savez un peu plus sur les régimes fiscaux des SCI avec leurs avantages et la comparaison entre les deux, votre choix se basera sur ces informations.