Comment investir dans l’immobilier en profitant de la loi Malraux ?

CMA13 » Finance » Comment investir dans l’immobilier en profitant de la loi Malraux ?
Investir en loi Malraux

Idéal pour développer un patrimoine architectural, la loi Malraux fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus anciens en France. Initié par André Malraux en 1962, ce dispositif permet de réduire les fiscalités importantes et bénéficiant d’une forte réduction d’impôts. La loi Malraux s’adresse aux propriétaires qui envisagent d’engager des travaux de rénovation d’un logement ancien à caractère historique. Vous souhaitez investir dans l’immobilier en bénéficiant des avantages de la loi Malraux ? Découvrez avec CMA13 quelques informations pratiques pour réussir votre projet d’investissement grâce à ce dispositif.

Loi Malraux : qu’est-ce que c’est ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation qui vise initialement la restauration des biens immobiliers anciens à caractère historique. Elle a été créée dans le but de participer au renforcement de la législation sur la protection du Patrimoine historique français. Renforcée en 1985, cette loi a pour objectif principal de redynamiser les centres-villes et certaines zones en France. Il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôts qui offre des avantages considérables aux propriétaires d’immeubles anciens sis dans ces localités.

Le taux de réduction octroyé par ce dispositif varie selon la zone géographique du bien immobilier et sur la base des travaux entrepris. Il s’élève à 22 % pour les constructions situées dans un SPR (Site patrimonial remarquable). Il s’agit notamment des anciennes Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) et des anciennes ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager).

Le pourcentage de réduction d’impôt accordé par la loi Malraux peut atteindre 30 % pour les immeubles construits dans un SPR avec un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur). Il est également de 30 % pour un logement situé dans des quartiers caractérisés par une forte concentration d’habitats anciens dégradés ou dans un secteur sauvegardé. Cependant, les travaux de rénovation ou de restauration doivent faire obligatoirement l’objet d’une autorisation spéciale.

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier avec la Loi Malraux ?

La loi Malraux offre de nombreux avantages pour les propriétaires et les investisseurs. Il s’agit d’un dispositif idéal pour contribuer à la préservation du patrimoine architectural français. Cette loi permet de mettre en valeur les vieilles bâtisses tout en profitant d’une réduction d’impôt. Le pourcentage de réduction d’impôts peut aller jusqu’à 30 % en fonction de la zone dans laquelle l’immeuble est situé. Avec un plafond annuel estimé à 100 000 €, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 22 000 € ou 30 000 €.

La loi Malraux est donc plafonnée à 400 000 € sur 4 ans et il est possible de le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Ce qui offre plus de souplesse à l’investisseur dans la réalisation des travaux de rénovation ou de réhabilitation. Il est libre de répartir son avantage fiscal en fonction de ses préférences et selon ses besoins. Les dépenses sont calculées et totalisées sur une période pluriannuelle. Elles peuvent être directement déduites de l’impôt sur le revenu foncier.

Lorsque l’on décide d’investir avec la loi Malraux, la délivrance du permis de construire est facilitée et l’on bénéficie d’un coût réduit. Cette loi permet de s’assurer des revenus complémentaires avec la mise en location du bien. Même si la location est une condition obligatoire du dispositif, il n’existe aucun plafonnement de ressources des locataires ni de loyers.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de la Loi Malraux ?

Pour profiter des avantages que présente la loi Malraux, l’investisseur doit répondre à un certain nombre de conditions. En effet, l’investisseur doit s’engager à restaurer l’ensemble du bâtiment acquis. L’immeuble concerné doit être situé dans les zones éligibles. Le bien immobilier doit être loué nu à titre d’habitation principale sur une durée de 9 ans. Cette location doit être effectuée dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Le logement concerné doit être loué à une personne qui n’appartient pas à votre foyer fiscal. Le locataire ne doit pas être un ascendant ou un descendant de l’investisseur. Avant l’exécution des travaux de réhabilitation ou de rénovation, vous devez demander l’autorisation spéciale auprès de la préfecture (ASP). Par ailleurs, ces travaux doivent être impérativement suivis et encadrés par un Architecte des Bâtiments de France. Les travaux peuvent être réalisés à l’initiative d’une collectivité publique ou à l’initiative du propriétaire.

Les travaux doivent être réalisés dans un intervalle de 4 ans (sauf en cas de fouilles archéologiques) et il doit s’agir d’une restauration complète du logement. La loi Malraux prend en compte les travaux suivants :

  • travaux de réparation,
  • entretien et amélioration,
  • transformation de logements entiers,
  • rénovation de murs extérieurs d’immeubles existants,
  • reconstitution de la toiture et des façades…

En revanche, les avantages fiscaux de la Loi Malraux ne sont applicables que pendant la durée de paiement des travaux de rénovation et de réhabilitation. Il est important de savoir que tous les travaux ne sont pas éligibles avec ce dispositif de défiscalisation. Il s’agit notamment des charges foncières, la fraction des provisions versées par le propriétaire en cas de copropriété, les coûts d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration…

 

Loi Malraux : comment sélectionner son bien immobilier ?

Pour profiter au maximum des avantages de la loi Malraux, il est recommandé de privilégier un niveau de fiscalité d’au moins 10 000 euros annuels. Pour cela, il est important de bien sélectionner votre bien immobilier ancien. La Loi Malraux s’adressait auparavant uniquement aux investisseurs disposant d’importantes ressources puisqu’ils ont la possibilité d’engager des travaux de grand standing. Les biens en loi Malraux sont de plus en plus accessibles aujourd’hui et vous avez la possibilité de trouver un logement à proximité des centres-villes à un prix abordable.

Pour acquérir un immeuble ancien, il faudra prendre en compte le besoin locatif, le dynamisme économique de la localité, le prix et le potentiel d’évolution en cas de revente. Évitez de surévaluer le projet d’investissement en adaptant à votre revenu imposable le coût des travaux déductibles. En fonction de vos besoins, vous pouvez opter pour un opérateur capable de vous suivre convenablement les travaux et de mener à bien les démarches nécessaires.

Comment investir dans l’immobilier en profitant de la loi Malraux ?
Retour en haut